「地域分析の定義、なんとなく覚えられたけど…結局なにを分析してるのか全然ピンとこない！」という受験生、めちゃくちゃ多いですよね。
実はここ、鑑定理論の最初の挫折ポイントと言われる総論6章の入口で、多くの受験生がつまずく場所なんです。
この記事を読めば、地域分析の定義を4つに分解して読み解き、苦手論点で逆に差をつけられる読み方がつかめますよ！
この記事でわかること
- 総論6章でみんなが挫折する3つの原因
- 地域分析の定義が4つの要素に分解できること
- 定義①〜④が、実務では具体的に何を指しているか
- 「市場分析」が基準に載っていないのに試験で問われる理由
- 定義の丸暗記を卒業して、意味でつかむ読み方
総論6章でみんなが挫折する3つの原因
鑑定理論の勉強を進めていくと、多くの受験生がぶつかる壁は次の4つだと感じています。
- 総論6章：地域分析が抽象的すぎてよくわからない
- 総論7章の収益還元法：数学チックで苦手
- 各論1章：長い
- 各論3章：意味不明
中でも総論6章は最初の挫折ポイントになりやすい章です。
総論1〜4章までなんとか乗り越えて、総論5章でいきなり暗記量が増えてツラい…やっと進んだと思ったら総論6章でまた暗記が増える上に、何を言ってるのか掴めない——そんな三重苦になるんですよね。
挫折してしまう原因を整理すると、大きく3つに分けられます。
| 挫折原因 | 中身 |
|---|---|
| ①基準が抽象的 | 具体的なイメージが湧かないまま暗記することになる |
| ②「市場分析」の存在 | 基準に用語がないのに試験で問われる。地域分析にも個別分析にも登場する |
| ③他章との関連が深い | 6章の理解不足が他章の理解にまで波及してしまう |
逆に言えば、総論6章を得意にできれば他章の理解まで連動して伸びるということ。
みんなが苦手だからこそ、ここで差をつけられるチャンスですよ！
地域分析、なんとなく暗記はできるんですけど中身がピンときません…
ねこきんみんな同じだよ！ここを乗り越えると急に視界が開けるから一緒にやろう
わるきん市場分析って単語、基準にないのに試験には出るって意地悪やん
ねこきん気持ちはわかる！でも実は定義の中にこっそり入ってるんだよ〜
地域分析の定義は「4つの問い」から構成される
地域分析がわからなくなる最大の原因は、定義をなんとなく暗記して中身を読み解かないことです。
まずは定義を4つの問いに分解して丁寧に見ていきましょう！
地域分析とは、①その対象不動産がどのような地域に存するか、②その地域はどのような特性を有するか、③また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、④および、それらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているか、を分析し、判定することをいう。
…読むと、わかるようなわからないような感じですよね（笑）。
ここを具体的に何をしているのかという視点で翻訳してみると、一気に見通しが良くなりますよ！
| 定義 | 翻訳（実際にやっていること） |
|---|---|
| ①対象不動産がどのような地域に存するか | 近隣地域を判定する |
| ②その地域はどのような特性を有するか | 標準的使用を判定する |
| ③対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか | 市場分析を行う |
| ④それらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているか | ①〜③の結果が用途と価格形成にどう影響するかを判定する |
地域分析の定義は、なんとなく暗記できてしまうのが逆に罠。「意味で読み解く」と「暗記できる」を必ずセットで進めるのが、後々の論文力に効く王道
わるきん翻訳してくれたら、定義が急にわかりやすくなったわ
ねこきんでしょ！基準の文言は抽象的だから、自分の言葉に置き換えるのが大事
4つに分解すると構造が見えてきます
ねこきんそうそう！1個ずつ深掘りしていくと、もっと腹落ちするよ
定義①②：近隣地域の判定と標準的使用の判定
①近隣地域の判定
「その対象不動産がどのような地域に存するか」の部分は、そのまま対象不動産の存する用途的地域、つまり近隣地域を判定することです。
ここは難しくないのですが、初学者あるあるのミスに注意してほしいポイントがあります！
用途地域＝都市計画法で定められる地域。用途「的」地域＝鑑定士の判断で判定する鑑定用語。実務でも試験でも混同しやすいので、必ず切り分けて覚える
②標準的使用の判定
「その地域はどのような特性を有するか」は、『地域の特性＝標準的使用』という定義2番目の翻訳になります。
少し話が飛躍しているので、行間を詰めてみましょう！
不動産はたくさんの不動産が集まって地域を構成します（不動産の地域性）。
そして各地域ごとに特性がありますよね。駅前には商業施設やオフィスビルが集まり、郊外には戸建住宅が集まる——というイメージです。
各地域の特性を踏まえて相対的に地域の価格水準（地域のレベル・格）が決まるので、地域の特性を把握することが不可欠なんです！
具体例で考えてみましょう。以下のような地域要因があるとします。
- 第一種低層住居専用地域
- すでに戸建住宅の建ち並びがある
- ファミリーに人気の学校区
- 子どもが遊びやすい公園・散歩向きの緑地が多い
- 徒歩圏に大型食品スーパーやドラッグストアあり
- 駐車場もチラホラある
この地域を一言でまとめると、「戸建住宅を中心に、駐車場等も見受けられる住宅地域」と表現できそうです。
このカギカッコの中が地域の特性で、「戸建住宅としての利用方法が標準的な地域」と言い換えることもできます。
となれば、この地域の標準的使用は「戸建住宅地としての利用」——これで『地域の特性の把握＝標準的使用の判定』が腹落ちしますよ！
具体例で見ると「地域の特性＝標準的使用」の意味がよくわかります
ねこきんでしょ！抽象的な定義を具体で上書きするクセをつけよう
わるきん用途地域と用途的地域、マジでごっちゃになりそうやから気ぃつけるわ
ねこきんそこは多くの人が引っかかるポイント！必ず分けて覚えよう
定義③④：市場分析と、利用形態・価格形成への影響
③市場分析
「対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか」は、市場分析を指しています。
市場の特性は3つの要素から構成されていますよ！
| 市場の特性の構成要素 | 内容 |
|---|---|
| ①市場参加者の属性 | 誰がこの不動産を求めているか |
| ②市場参加者の行動基準 | 何を基準に買うか、借りるか |
| ③市場の需給動向 | 需要と供給のバランスは |
この3つを分析して市場の特性を探るのが市場分析です。
つまり地域分析の定義③は市場分析そのもの——「市場分析」という用語は基準にダイレクトに出てこないため、定義の中に溶け込んでいることを理解していないと混乱するんですよ！
④①〜③の特性が利用形態と価格形成にどう影響するか
定義④は①〜③のまとめ的な部分です。
「それらの特性は」の主語は、地域の特性と市場の特性の両方を指しています。
利用形態とは不動産の用途（不動産の種別）のことで、「地域の特性と市場の特性が、不動産の用途と価格形成にどう影響するかを分析しましょう」というのが定義④の中身です！
先ほどの戸建住宅地の例で落とし込むとこんなイメージになります。
- 駐車場は今後、戸建住宅地として分譲される可能性が高い（利用形態への影響）
- 既存の戸建住宅も、古くなれば戸建として建て替えられる（利用形態への影響）
- 戸建住宅地としての価格水準が形成される（価格形成への影響）
①〜③で分析した内容を、具体的な利用形態・価格水準へと落とし込んでいくのが定義④の役割です。
ここまで読めば、地域分析の全体像がスッキリ見えてきますよね！
わるきん市場分析が基準にない理由がようやく腑に落ちたわ〜
ねこきん定義③の中身として入ってたんだよ！見つけると気持ちいいでしょ
定義④で①〜③が全部つながる構造がきれいです
ねこきんそう！定義は単なる羅列じゃなくて、①→④に向かって流れがあるんだ
よくある質問
- 地域分析の定義は丸暗記しなくていいんですか？
丸暗記は必須です。ただし、丸暗記だけで止めると応用問題で詰まります。「意味で読み解く」＋「暗記する」の両輪で進めるのがコツですよ
- 市場分析はどこで学ぶのが効率的ですか？
地域分析の定義③に入っていると理解するのが第一歩です。その上で専門テキストや論点集で市場参加者の属性・行動基準・需給動向の3要素を押さえると定着しますよ
- 用途地域と用途的地域の違いは試験で問われますか？
直接問われるより、近隣地域の判定などの論点に絡めて登場します。「用途地域＝都市計画法／用途的地域＝鑑定用語」と切り分けておくだけで混乱を防げますよ
まとめ
ねこきん今日のポイントをおさらいしよう！
- 総論6章の挫折原因は「抽象性・市場分析の謎・他章との関連」
- 地域分析の定義は4要素に分解できる
- ①近隣地域の判定／②標準的使用の判定／③市場分析／④利用形態・価格形成への影響
- 「市場分析」は基準にないが定義③の中身として登場する
- 定義を「意味で読み解く」＋「暗記する」の両輪で攻略
- みんな苦手な論点だからこそ、ここを得意化すれば差がつく
地域分析は定義をなんとなく暗記できてしまうのが逆に罠です。
ここを丁寧に4分解して意味で押さえておくと、総論6章の以降も他章との接続もぐっとラクになりますよ。
みんなが苦手な章こそ、逃げずに向き合えばアドバンテージに変わります！
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