「市場分析って、基準には用語が載ってないのに試験ではガンガン聞かれる…結局なにを分析すればいいの？」と混乱している受験生は多いですよね。
実は市場分析は「市場の特性3要素」を押さえるだけで、一気に攻略できる論点なんです。
この記事を読めば、市場参加者の属性・行動基準・需給動向の3つを具体例でイメージできて、市場分析が得意論点に変わりますよ！
この記事でわかること
- 市場分析とは「市場の特性」を分析することであるという本質
- 市場の特性を構成する3要素（属性・行動基準・需給動向）
- 戸建住宅と貸オフィスの具体例で見る市場参加者の違い
- 市場分析を行うタイミング（地域分析・個別分析との関係）
- みんな苦手な論点だからこそ差をつけられる理由
市場分析とは「市場の特性」を分析すること
市場分析の定義は、地域分析の定義の中にひっそり書かれています。
『対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか』——これが「市場の特性を把握せよ」という指示になっているんです！
市場分析における「市場」は同一需給圏を指す。対象不動産の需要と供給が成り立つ範囲を意味していて、この前提を外すと全体が揺らぐ重要キーワード
そして市場の特性は次の3つで構成されています。
ここを押さえれば市場分析の攻略は8割完了ですよ！
| 市場の特性 | 一言で言うと |
|---|---|
| ①市場参加者の属性 | 誰が不動産の買い手・売り手か |
| ②市場参加者の行動基準 | 買い手は何を重視して判断するか |
| ③市場の需給動向 | 需要と供給は現在〜将来でどう推移するか |
市場分析が苦手な最大の原因は、「市場」と「分析」という抽象的な2単語だけで理解しようとしてしまうこと。
3要素に分解して一つずつイメージに落とすだけで、霧がスッと晴れていきますよ！
市場分析って基準に用語がないからずっとモヤモヤしてました
ねこきんそうだよね！実は地域分析の定義③の中身として入ってるんだ
わるきん「市場の特性」って3つに分かれるんか…もっと早く知りたかったわ
ねこきんこの3分解を頭に入れておくと、試験でも実務でも使えるよ！
①市場参加者の属性｜誰が買い手・売り手か
市場の特性の1つ目は『市場参加者の属性』です。
市場参加者とは、ざっくり言うと不動産の売主と買主のこと。
「属性」とカッコよく表現されていますが、要するに「どういう人が参加しているのか？」を考えるだけなんですよ！
2つのパターンで具体化してみましょう。
| 対象不動産 | 需要者（買い手） | 供給者（売り手） |
|---|---|---|
| 新築3,000万円の建売住宅 | 自宅として住みたい個人 | 建売業者 |
| 築10年100億円の貸オフィス | 賃料収入を得たい投資家 | 売却益を確定したい投資家等 |
属性が違えば、不動産に求めるものが全く違ってくるのがわかりますよね。
市場分析では、まず誰が市場参加者かを考えるのがスタート地点です。
特に重要なのは需要者（買い手）側——価格を決めるのは「いくらで買いたいか」の世界だからですよ！
わるきん市場参加者＝売り手と買い手。シンプルに覚えてええねんな？
ねこきんそのとおり！難しい言葉に惑わされないのが大事だよ
需要者側を重視する理由、納得です
ねこきん価格は買い手がどう見るかで決まるからね！
②市場参加者の行動基準｜買い手は何を重視するか
市場の特性2つ目は『市場参加者の行動基準』です。
行動基準は属性が決まればほぼセットで決まります。
実務でも、需要者側が重視する要因（行動基準）を分析するのがメインですよ！
先ほどの2パターンで、地域要因の評価がどう変わるか見てみましょう。
| 地域要因 | 個人（居住快適性・生活利便性重視） | 投資家（収益性重視） |
|---|---|---|
| 近くに食品スーパーがある | 便利。加点＋10 | 賃料は伸びないのでプラマイ0 |
| 幹線道路に面している | うるさい・排気ガス懸念で減点△5 | 視認性・アクセス◎で賃料UP、加点＋10 |
同じ地域要因でも、属性次第で評価が正反対になるのが面白いですよね。
言われてみれば当たり前ですが、「行動基準」という堅い言葉でくくられるとスッと頭に入ってこない——だからこそ具体例で押さえておくと強いです！
「この地域の買い手は個人か？投資家か？」を決めれば、重視する要因は自動的に導き出せる。暗記ではなく論理展開で書けるのが市場分析の強み
同じ幹線道路が加点にも減点にもなるって驚きです
ねこきん属性が違えば物差しが違うんだよ！ここが市場分析の本質
わるきん地域要因を見る時、「誰目線か」をまず決めるんやな
ねこきんそう！その順番を崩さないようにしよう
③市場の需給動向｜今とこれからを読む
市場の特性3つ目は『市場の需給動向』です。
一番イメージしにくい部分ですが、言葉のとおり「市場の需要と供給は今どうなっているか」「今後どうなっていくか」を分析することです！
モノの価値は需要と供給の均衡で決まるので、需給バランスのチェックは必須です。
超過供給なら価格は下がり、需要が旺盛で供給が追いついていなければ価格は上がる——経済学の基本がそのまま当てはまる世界ですよ！
鑑定評価は将来予測が非常に重要な作業です。
だからこそ、将来の需給バランスを予測するためには、現在と過去も調べておく必要があります。
- 過去：こういう経緯があって現在の状況に至っている
- 現在：今は需給がどうバランスしているか
- 将来：その傾向は今後も続くか、それとも変わるか
これが「動向」を分析する考え方の基本です。
実際に鑑定評価書を書くときも、過去・現在・将来の流れを意識すると説得力のある文章が書けるようになりますよ！
わるきん需給動向って経済学がそのまま不動産に来てるんやな
ねこきんそうそう！経済学の知識はここでちゃんと活きるよ
過去・現在・将来で整理すると説得力が出るのも納得です
ねこきん答案でも実務でも使える万能フレームだから覚えておいて！
市場分析はいつやるの？｜地域分析と「行ったり来たり」
市場分析が掴みにくい理由のもう一つが、「どのタイミングでやるのか」がわかりにくいことです。
価格形成要因の分析は、一般的要因の分析 → 地域分析 → 個別分析とマクロからミクロに落としていく流れですよね。
市場分析は独立したステップではなく、地域分析・個別分析と「同時並行で行ったり来たり」しながら進める。地域の特性を見て市場参加者を想定し、また地域を見直す…の繰り返しが実態
実際の思考プロセスを一例で追ってみると、こんなキャッチボールになります！
- 周辺は戸建住宅の建ち並び（地域分析：地域の特性）
- ということは市場参加者は個人サラリーマン中心（市場分析：属性）
- 個人なら居住快適性・生活利便性を重視（市場分析：行動基準）
- 近隣はスーパー・コンビニあり、便利そう（地域分析：地域の特性）
- 低利用地が少ない＝今後の住宅供給も少なめ（市場分析：需給動向）
- 需給バランスは安定、価格は値下がりしにくい（市場分析：需給動向）
このように、地域分析と市場分析は完全に分離して行うものではなく、交互に深掘りしていく作業なんです。
「今どっちをやっているか」を意識しながら進めれば、思考の迷子になりませんよ！
分析が「行ったり来たり」というのが、実感できる流れでした
ねこきん実務もこの感覚でやってるよ！頭の中で往復するんだ
わるきん独立じゃなくてセットで動くのがわかると、ぐっと身近になるな
ねこきんでしょ！「同時並行」のイメージを持って基準を読み返してみて
よくある質問
- 市場分析は基準に用語がないのに試験で問われるのはなぜですか？
地域分析の定義③『対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか』の部分が市場分析に相当するためです。定義の中身として理解しておけば、用語が直接出てこなくても回答できますよ
- 市場分析は答案でどう書けばいいですか？
「市場参加者の属性」→「行動基準」→「需給動向」の順に展開すると論理が通ります。3要素の流れを型として持っておくと、どの論点でも対応できますよ
- 「同一需給圏」と「市場」は同じ意味ですか？
市場分析の文脈ではほぼ同義と押さえてOKです。同一需給圏は地理的に市場を画定する概念、市場はその中での需給の場、というニュアンス差だけ意識しておけば十分ですよ
まとめ
ねこきん今日のポイントをおさらいしよう！
- 市場分析＝「市場の特性」を分析することで、市場は同一需給圏
- 市場の特性は「属性・行動基準・需給動向」の3要素
- ①属性：誰が買い手・売り手か
- ②行動基準：買い手は何を重視するか（属性で決まる）
- ③需給動向：過去・現在・将来の需給バランス
- 市場分析は地域分析・個別分析と「同時並行で行ったり来たり」
市場分析は「市場」「分析」という抽象的な2単語だけで捉えようとするから難しく感じるだけ。
3要素に分解して具体例で落とし込めば、「意外と難しくないかも」と思えるはずです！
みんな苦手な論点だからこそ、ここを得意にすれば合格圏にグンと近づけますよ。
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